Reducción IRPF por alquiler: cuándo te corresponde el 50%, el 60%, el 70% o el 90%
Desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general del rendimiento del alquiler de vivienda habitual en el IRPF es del 50%, no del 60%. Quien siga aplicando el 60% "porque siempre ha sido así" está pagando menos de lo que toca, y Hacienda reclama las diferencias con intereses cuando cruza los datos. La Ley de Vivienda (Ley 12/2023) dejó cuatro tramos posibles —50%, 60%, 70% y 90%— con condiciones muy distintas entre sí, y saber cuál corresponde a cada contrato antes de presentar la Renta 2025 es lo que marca la diferencia entre una devolución limpia y una paralela.
Cuatro tramos, cuatro requisitos que no se parecen
La reducción opera sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, no sobre los ingresos brutos. Es decir, después de restar gastos deducibles y amortización — el cálculo previo está explicado en la guía del rendimiento del capital inmobiliario. Y solo aplica si el inmueble es vivienda habitual del inquilino. Los alquileres de temporada, turísticos o por meses sueltos se quedan fuera.
Este es el mapa actualizado según el Manual IRPF 2025 de la AEAT:
| Reducción | Requisito principal | ¿Aplica a contratos anteriores al 26/05/2023? |
|---|---|---|
| 90% | Zona tensionada + renta inicial al menos 5% por debajo del contrato anterior | No |
| 70% | Zona tensionada + inquilino 18–35 años (primer contrato en esa zona) o arrendatario Admón. Pública / ONG para alquiler social | No |
| 60% | Vivienda rehabilitada con obras finalizadas en los 2 años previos, o contrato firmado antes del 26/05/2023 (régimen transitorio) | Sí — solo para esos contratos |
| 50% | Caso general: cualquier contrato de vivienda habitual firmado desde el 26/05/2023 sin cumplir los anteriores | Es el nuevo suelo |
Una aclaración sobre zona tensionada: son zonas declaradas por resolución ministerial o autonómica, con vigencia de tres años y posibilidad de prórroga. En la práctica, la mayor parte corresponde a municipios de Cataluña, con algunos puntos añadidos de Baleares, Comunitat Valenciana y País Vasco. Si tu inmueble no está en un municipio declarado, los tramos del 70% y 90% no son una opción — el repaso a la LAU y la Ley de Vivienda tiene el detalle de cómo se declara una zona y qué implica.
El 60% ya no es lo que era: es un régimen de paso
El tramo que más confunde es el 60%. Comparte porcentaje por coincidencia normativa, pero cubre dos situaciones completamente distintas:
- Régimen transitorio: contratos firmados antes del 26/05/2023. La reducción se mantiene mientras dure ese contrato. Cuando vence y se firma uno nuevo, el transitorio se evapora — el propietario cae al 50% salvo que cumpla los requisitos del 70% o 90%.
- Vivienda rehabilitada: obras de rehabilitación acabadas en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato. Se aplica con independencia de la zona en la que esté el inmueble.
El error más frecuente: entender "anterior al 26/05/2023" como "el inquilino entró antes de esa fecha". No es eso. Si renuevas un contrato en junio de 2023, aunque el inquilino lleve ahí desde 2022, estás firmando un contrato nuevo y el régimen transitorio desaparece.
Un caso para aterrizarlo. Un piso en Getafe con contrato original de marzo de 2022 y renta de 900€/mes, con rendimiento neto anual de 4.800€:
- Con el 60% transitorio: tributa sobre 1.920€.
- Si se firma uno nuevo en septiembre de 2023 sin rehabilitar y fuera de zona tensionada, cae al 50% y tributa sobre 2.400€.
A un tipo marginal del 30%, la diferencia son 144€ más de IRPF cada año solo por el cambio de contrato. Multiplicado por los cinco años de prórroga legal, eso son 720€. Mejor calcularlo antes de renegociar que descubrirlo al rellenar la declaración.
El 90%: por qué casi nadie lo aplica bien
El 90% es el tramo más ventajoso y el más difícil de aplicar correctamente. Exige los tres requisitos al mismo tiempo:
- El inmueble está en zona tensionada.
- Es un contrato nuevo, no una renovación del mismo.
- La renta inicial del nuevo contrato es al menos un 5% inferior a la última renta efectivamente pagada del contrato anterior de esa misma vivienda, actualizada con el IPC aplicable.
El matiz clave lo ha dejado claro la DGT en consulta vinculante: la rebaja del 5% se acredita contrato a contrato. Si firmas un primer contrato con rebaja y logras el 90%, y después firmas un segundo contrato sin rebajar respecto al primero, pierdes el 90% en ese segundo periodo. No se hereda.
Si Hacienda te abre una comprobación, va a pedir el contrato anterior como prueba. Sin él, la reducción del 90% se cae aunque el inmueble siga estando en zona tensionada.
Un piso en L'Hospitalet de Llobregat —zona tensionada, Cataluña— cuyo contrato anterior terminó con renta de 1.000€/mes. Para acceder al 90%, el nuevo contrato debe fijarse como máximo en 949€/mes (1.000€ menos un 5,1%). Con un rendimiento neto anual de 6.500€:
- Con el 90%: tributa sobre 650€.
- Con el 50% (el tramo al que caería sin rebajar): tributa sobre 3.250€.
A un tipo marginal del 37%, la diferencia son 963€ al año por aplicar el tramo correcto. En tres años, 2.889€. Es el margen que justifica conservar el contrato anterior archivado y documentar por escrito cualquier actualización de renta durante su vigencia.
Lo que conviene saber antes de firmar el próximo contrato
El régimen transitorio del 60% no dura para siempre — solo hasta que vence ese contrato. Cuando llegue ese momento, si el inmueble no está en zona tensionada y no hay rehabilitación reciente, el suelo es el 50%. Conviene saberlo antes de firmar, no al rellenar la casilla de la Renta al año siguiente.
El módulo fiscal de Rentier identifica el tramo que te corresponde a partir de la fecha del contrato, la ubicación y los datos de rehabilitación — sin que tengas que recordar qué cambió en mayo de 2023 ni cruzar la resolución de zonas tensionadas de tu comunidad.
