Amortización de inmuebles en alquiler: la deducción que la mayoría olvida
Cada año, miles de propietarios en España declaran sus ingresos por alquiler, restan cuatro gastos básicos y pagan lo que les sale. Sin cuestionar. Sin revisar si se están dejando algo. Y se están dejando bastante.
La amortización del inmueble es, con diferencia, la deducción más olvidada. No aparece en ningún extracto bancario, no es un recibo que llega a casa — es un gasto fiscal que Hacienda te deja aplicar y que, si no lo haces, pierdes para siempre. Estamos hablando de más de 1.000€ al año en deducciones que nunca vas a recuperar.
¿Qué es exactamente la amortización?
Hacienda reconoce que un inmueble pierde valor con el uso y el paso del tiempo. Para compensar esa depreciación, te permite deducir una parte de su valor cada año de tus ingresos por alquiler. Lo mismo aplica a muebles y reformas.
Lo particular de esta deducción es que no implica soltar ni un euro. Reduces tu base imponible (y por tanto tu factura de IRPF) sin que haya salido dinero de tu cuenta ese año.
Si quieres ver el esquema fiscal completo — gastos deducibles, grupos A y B, reducciones por vivienda habitual — lo cubrimos a fondo en la guía sobre rendimiento del capital inmobiliario. Aquí nos centramos solo en amortización.
El inmueble: 3% anual
Es la deducción gorda. Y la que más gente se deja sin aplicar.
El cálculo es sencillo: aplicas el 3% anual sobre el valor de construcción del inmueble. Ojo — de construcción, no del total. El suelo no se amortiza.
¿De dónde sacas ese valor? De tu recibo del IBI. Ahí aparece el valor catastral desglosado en construcción y suelo. Coges el porcentaje que representa la construcción y lo aplicas a tu precio de compra.
Vamos con números
Piso comprado por 120.000€, alquilado a 800€/mes.
En el IBI ves que la construcción representa el 60% del valor catastral. Aplicas ese porcentaje al precio de compra:
- Valor de construcción: 120.000€ × 60% = 72.000€
- Amortización anual: 72.000€ × 3% = 2.160€
Esos 2.160€ se restan de tus ingresos por alquiler antes de calcular el IRPF. Si tu tipo marginal es del 30%, te ahorras 648€ en impuestos cada año. Sin hacer nada. Solo por aplicar lo que te corresponde.
Y ojo: si un año no la aplicas, esa deducción se pierde. No se acumula, no se compensa después. Se esfuma. Diez años sin amortizar con este ejemplo son 21.600€ en deducciones tiradas a la basura.
Muebles y electrodomésticos: 10% anual
Si alquilas amueblado (y la mayoría de pisos se alquilan así), puedes amortizar todo lo que has cedido con la vivienda: muebles, electrodomésticos, lámparas, cortinas, aire acondicionado.
El porcentaje aquí es más agresivo — 10% anual durante un máximo de 10 años.
Con un mobiliario de 6.000€, eso son 600€ al año de deducción adicional. Al 30% de tipo marginal, 180€ menos de IRPF.
El requisito es tener las facturas. Sin factura de compra, Hacienda no te va a aceptar la deducción.
Reformas: depende de lo que hayas hecho
Aquí es donde la cosa se complica y donde más errores se cometen. No todas las obras tienen el mismo tratamiento fiscal.
Reparaciones (pintar, arreglar una fuga, cambiar una cerradura rota) son gasto deducible directo ese mismo año, dentro del Grupo A.
Mejoras (reformar la cocina, cambiar los suelos, instalar una terraza nueva) no se deducen de golpe. Se suman al valor de adquisición del inmueble y se amortizan al 3% anual, igual que el propio inmueble.
La diferencia es importante: una reparación devuelve algo a su estado original. Una mejora eleva el valor o la funcionalidad.
Una reforma de cocina y baño por 15.000€ te da 450€ al año de amortización durante hasta 33 años. No es un número espectacular, pero año tras año se acumula — y muchos propietarios ni siquiera saben que pueden aplicarlo.
Todo junto: el ahorro real
Sumemos las tres amortizaciones de nuestro ejemplo:
| Concepto | Base | % | Deducción anual |
|---|---|---|---|
| Inmueble | 72.000€ | 3% | 2.160€ |
| Mobiliario | 6.000€ | 10% | 600€ |
| Reforma | 15.000€ | 3% | 450€ |
| Total | 3.210€/año |
Sobre unos ingresos de 9.600€/año, la amortización sola ya supone un tercio de deducción. Con un tipo marginal del 30%, son 963€ menos de IRPF al año — y eso antes de contar IBI, comunidad, seguros o intereses de hipoteca.
Los errores que más dinero cuestan
No separar suelo y construcción. Si metes el 3% sobre el valor total del inmueble (incluyendo suelo), Hacienda puede tumbar la deducción entera. El suelo no se deprecia y no se amortiza.
Deducir una reforma como gasto directo. Cambiar la cocina no es lo mismo que arreglar un grifo. Si deduces una mejora como si fuera reparación y Hacienda te revisa, tienes corrección y sanción.
No guardar facturas del mobiliario. Da igual que hayas gastado 8.000€ en amueblar el piso. Sin factura, no existe.
Olvidar las reformas. Muchos propietarios hacen una reforma, la pagan y nunca la incorporan al valor de adquisición para amortizarla. Esos 450€/año del ejemplo se pierden sin que nadie se entere.
No amortizar "porque no es un gasto real". El error más caro de todos. Que no salga dinero de tu cuenta corriente no significa que Hacienda no te permita deducirlo.
Qué necesitas antes de declarar
- Recibo del IBI con el desglose de valor catastral (construcción y suelo)
- Escritura de compraventa con el precio de adquisición
- Facturas del mobiliario y electrodomésticos
- Facturas de reformas y mejoras
- Certificado bancario de intereses de hipoteca (si la tienes)
Cómo lo calcula Rentier
En Rentier introduces el valor de compra y los datos catastrales una vez, y la plataforma calcula la proporción construcción/suelo automáticamente. El mobiliario y las reformas se registran con sus facturas, y cada elemento se amortiza con su porcentaje y duración correctos.
El simulador fiscal IRPF te muestra en tiempo real el rendimiento neto, todas las amortizaciones aplicadas y cuánto vas a pagar de impuestos — listo para presentar o para enviar a tu asesor.
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