Cómo evaluar un piso antes de comprarlo: los números que debes calcular antes de hacer la oferta
La rentabilidad bruta de la vivienda en España cayó al 6,7% en el primer trimestre de 2026, según el último índice publicado por Idealista en abril. Ese número no incluye ni los impuestos de la compra, ni la reforma, ni el mes vacío entre inquilinos, ni la comunidad. Un piso anunciado a 180.000€ con 900€ de renta parece un 6% bruto. Con todos los números encima de la mesa puede ser un 3,2% neto. Es la misma operación.
Si el piso ya es tuyo y quieres medir su rentabilidad real mes a mes, tienes la guía en calcular la rentabilidad real de un alquiler. Este post es el paso anterior: qué calcular sobre un piso que aún no es tuyo, y en qué orden, para no descubrir la cifra real cuando ya hay arras firmadas.
Reúne los inputs antes de encender la calculadora
Antes del primer cálculo necesitas tres bloques de datos sobre el piso concreto: coste real de entrada, ingresos esperados contrastados y gastos recurrentes estimados. Si alguno es un supuesto sin contrastar, el número final es ficción decorada.
El coste real de entrada no es el precio pedido. Sobre ese precio se acumulan el ITP (segunda mano), notaría, registro, gestoría, tasación y la reforma. El ITP varía bastante por comunidad autónoma: en 2026 va del 4% en País Vasco o Canarias al 10% en Cataluña o Galicia. Madrid aplica un 6%, Andalucía un 7%, Asturias un 8%. La Comunidad Valenciana baja del 10% al 9% desde el 30 de junio de 2026. En obra nueva el impuesto es IVA al 10% más AJD entre 0,5% y 1,5%. Notaría se mueve en 600-1.200€, registro en 400-650€, gestoría 300-600€ y tasación 250-500€ si hay hipoteca. Una regla orientativa razonable para 2026 es reservar un 10-12% extra sobre el precio para cubrir todo lo no negociable.
Los ingresos esperados no son la renta del anuncio del vendedor ni la cifra que "parece razonable". Son la renta de comparables activos hoy en portales para la misma zona, tipología y estado. Si no hay contraste, márcalo como supuesto. Los gastos recurrentes son IBI, comunidad (pide el acta de la última junta), seguro de hogar y de impago, mantenimiento (regla útil: 1% del valor del piso al año) y vacante, con 10,5-11 meses ocupados como escenario conservador, no pesimista.
| Categoría | Concepto | Cómo obtenerlo |
|---|---|---|
| Coste de entrada | ITP / IVA | Tipo de la CCAA, año 2026 |
| Coste de entrada | Notaría + registro | Estimación notarial previa |
| Coste de entrada | Reforma | Presupuesto real o estimación con margen |
| Ingresos esperados | Renta mensual | Comparables activos en portal |
| Gastos recurrentes | IBI + comunidad | Recibo del vendedor + acta de la última junta |
| Gastos recurrentes | Mantenimiento | 1% del valor / año como provisión |
Tres métricas, en orden: bruta, neta, cash-on-cash
No son métricas alternativas: son capas sucesivas. La bruta sirve para descartar rápido. La neta sirve para decidir si vale la pena negociar. El cash-on-cash sirve para decidir si apalancarse tiene sentido o no.
Bruta: descarta. Neta: negocia. Cash-on-cash: apalanca.
Aplicado a dos pisos en evaluación dentro de la misma zona, ambos en Andalucía (ITP 7%):
| Concepto | Piso A | Piso B |
|---|---|---|
| Precio pedido | 180.000€ | 150.000€ |
| ITP 7% + notaría/registro/gestoría | 14.400€ | 12.300€ |
| Reforma estimada | 8.000€ | 25.000€ |
| Inversión total | 202.400€ | 187.300€ |
| Renta mensual contrastada | 900€ | 750€ |
| Gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, 1 mes vacante) | 4.350€ | 4.200€ |
| Ingreso neto anual | 6.450€ | 4.800€ |
| Rentabilidad neta | 3,19% | 2,56% |
El Piso B se anuncia 30.000€ más barato y, sobre el papel, parece la operación obvia. Después de descontar reforma y gastos, rinde menos. La foto de portada del anuncio no es la métrica.
El cash-on-cash con hipoteca cambia otra vez la lectura. Si el Piso A se financia con 130.000€ a 25 años a un tipo fijo del 3,5%, el capital propio aportado son 72.400€ y la cuota anual ronda 7.800€ (unos 4.550€ de intereses y 3.250€ de amortización de capital). El cashflow anual queda en 6.450 − 7.800 = −1.350€: cashflow negativo. Sin embargo, si miras el retorno sobre capital propio antes de la cuota, 6.450€ sobre 72.400€ son un 8,9%. Las dos lecturas son legítimas y miden cosas distintas. La primera te dice si la operación se sostiene mes a mes; la segunda, si tu capital trabaja más apalancado que en otro destino. Confundirlas es lo que hace que la gente firme operaciones que no debería. Para la mecánica completa de cada métrica, la guía de rentabilidad real la cubre en detalle.
Estresa los supuestos: qué pasa si la realidad es peor
Todo cálculo de evaluación descansa en supuestos. La diferencia entre un inversor con método y uno sin él es que el primero sabe a qué supuesto es más sensible el resultado. Dos escenarios que conviene correr siempre sobre el caso base:
Piso A — renta 10% inferior (810€/mes): ingreso neto 5.370€, rentabilidad neta 2,65%. Piso A — vacante de 2 meses en vez de 1: ingreso neto 5.550€, rentabilidad neta 2,74%.
La pregunta no es si el 3,19% del caso base te encaja. Es si te sigue encajando a 2,65% durante un año flojo. Si la respuesta es no, la operación tiene poco margen para que la realidad no sea exactamente la prevista.
El error más frecuente al fijar la renta esperada es tomar el dato que da el vendedor ("ahora mismo está alquilado a X") como precio de mercado. El contrato vigente puede llevar al inquilino desde 2018, no haberse actualizado en años, o ser un familiar. El dato útil es la renta de comparables activos hoy. En zonas con mucha obra nueva o alta oferta es común encontrar que la renta de mercado está un 10-15% por debajo de la del contrato heredado, y eso aparece el día que el inquilino actual se va.
Antes de firmar las arras
Hacer una oferta sin haber corrido estos tres números en orden es confiar en que el vendedor tiene los mismos intereses que tú. No los tiene. Cuando el piso pase a ser tuyo y llegue la declaración de la Renta, el cálculo cambia otra vez: los gastos deducibles del IRPF no coinciden exactamente con los gastos operativos de la evaluación, y la amortización entra en juego. Lo tienes desglosado en la guía de rendimiento del capital inmobiliario.
Si tienes varios pisos en evaluación a la vez, Rentier incluye un módulo para registrar cada candidato, calcular rentabilidad bruta, neta y cash-on-cash con todos los gastos de compraventa, y convertir el candidato ganador en propiedad real con un clic.
