Gastos deducibles en el alquiler que muchos propietarios no aplican en la Renta 2025

El plazo de la Renta 2025 cierra el 30 de junio. Si ya tienes el borrador de Hacienda delante, comprueba esto antes de confirmarlo: el borrador trae los ingresos del alquiler bien colocados, pero nunca adivina los gastos. Eso lo pones tú. El propietario que confirma el borrador sin revisarlo se deja entre 400 y 800€ de deducciones sin aplicar — no por fraude, sino por desconocer cuatro partidas que el Manual IRPF 2025 reconoce expresamente. La mecánica completa de cómo se construye el rendimiento neto está en la guía del rendimiento del capital inmobiliario; aquí vamos directos a lo que el borrador se olvida.

La comisión de la agencia y los honorarios de gestoría también entran

Cuando una agencia inmobiliaria te encuentra inquilino y te cobra el equivalente a una mensualidad, ese importe es un gasto de administración deducible íntegramente en el ejercicio en el que se paga. El Manual IRPF 2025 lo recoge en el capítulo 4, dentro de "otros gastos necesarios para la obtención de los rendimientos", al amparo del artículo 23.1 de la LIRPF. Lo mismo aplica a los honorarios del asesor fiscal o de la gestoría que te lleva la contabilidad del alquiler — son deducibles en la parte proporcional atribuible al inmueble arrendado.

Se olvida porque el propietario lo paga una sola vez, al principio del contrato, y mentalmente lo asocia al "coste de empezar" en lugar de a un gasto del ejercicio. Una agencia que cobra una mensualidad por buscar inquilino en un piso de 950€/mes deja 950€ deducibles ese año. A un tipo marginal del 30%, 285€ menos de IRPF. La amortización del inmueble es otro gasto que el borrador no incluye — está cubierta en la guía de amortización de inmuebles en alquiler.

La condición es operativa: factura con NIF del prestador. Sin factura el gasto no existe a efectos fiscales, por mucho que la transferencia esté en el extracto.

El seguro de impago se deduce; el de vida ligado a la hipoteca, no

Hay dos seguros que se mezclan constantemente y conviene separar. El seguro de impago de alquiler es prima deducible íntegra, sin límite, dentro del Grupo B del esquema fiscal. El seguro de vida que el banco te exigió al firmar la hipoteca, en cambio, no es deducible como rendimiento del capital inmobiliario, aunque sea obligatorio para mantener el préstamo. Esa diferencia, recogida en el artículo 23.1.b de la LIRPF y desarrollada en el Manual IRPF 2025, mueve cifras pequeñas pero recurrentes.

Se olvida porque el seguro de impago se ha extendido de verdad solo en los últimos años, y muchos propietarios lo contratan pero no lo asocian con la casilla correcta de la Renta. Una prima anual de 360€ —tarifa razonable en un piso de 800-1.000€/mes— supone 360€ de gasto deducible íntegro. A un marginal del 30%, 108€ menos de IRPF. Lo que hace falta es la póliza con el recibo de pago, no más.

Las rentas que nunca cobró: cuándo se pueden deducir

Cuando un inquilino deja de pagar, el propietario puede tratar esas rentas impagadas como saldo de dudoso cobro y restarlas del rendimiento — pero solo si se cumple una de dos condiciones que recoge el Manual IRPF 2025: que el deudor esté en concurso de acreedores, o que hayan transcurrido más de seis meses entre la primera gestión de cobro acreditada y el cierre del ejercicio el 31 de diciembre.

Un propietario con un inquilino que dejó de pagar en marzo de 2025 y, a 31 de diciembre, lleva nueve meses sin cobrar con burofax y requerimientos enviados, puede deducir lo no cobrado en la Renta 2025. Si después el inquilino paga, esa cantidad recuperada se declara como ingreso en el ejercicio en que efectivamente se cobre — no se rectifica la Renta anterior.

Sin acreditación fehaciente de la gestión de cobro, la deducción se cae en cualquier comprobación. No basta con no haber recibido el dinero: hay que demostrar que se reclamó.

Cuatro meses sin pagar a 850€/mes son 3.400€. Si se cumple la regla de los seis meses antes del 31/12, esos 3.400€ se descuentan del rendimiento del inmueble — a un marginal del 30%, 1.020€ de ahorro fiscal. La pieza de prueba mínima es el burofax o el requerimiento notarial con fecha, más el contrato. Los WhatsApp recordando el pago no acreditan nada ante Hacienda.

La regla que nadie lee: gastos solo por el tiempo alquilado

Los gastos fijos del inmueble se deducen únicamente en proporción al periodo en que la vivienda generó rendimientos. Un piso alquilado nueve meses y vacío tres solo permite deducir el 75% de los gastos anuales —IBI, comunidad, seguros, suministros si los paga el propietario—. El Manual IRPF 2025 lo trata como principio de correlación: si no hay ingreso durante un tramo del año, los gastos de ese tramo no son deducibles contra el alquiler.

El matiz importante: si el piso está vacío pero disponible para alquiler, Hacienda puede imputar renta al titular. Si el propietario lo ocupa él mismo esos meses, los gastos de ese periodo no son deducibles en ningún caso.

IBI de 800€, comunidad de 600€ y seguro de 300€ suman 1.700€ anuales. Con el piso alquilado nueve meses, el máximo deducible es 1.275€, no 1.700€. Esos 425€ de diferencia, a un marginal del 30%, son 128€ que Hacienda ajusta con intereses en cualquier comprobación.

Lo que el borrador no ve

Hacienda no va a recordártelo. Su borrador incluye lo que ella ve por cesión de datos — los cobros del inquilino, el IBI, los intereses que comunica el banco. Lo que no ve son la factura de la agencia, la prima del seguro de impago, el burofax que enviaste en octubre o las semanas exactas que el piso estuvo vacío. Eso lo pones tú, o no lo pone nadie. Y una vez aplicados todos los gastos, sobre el rendimiento neto positivo entra todavía la reducción del 50%, 60%, 70% o 90% — el orden importa.

Si tienes los gastos del año dispersos entre cuentas y carpetas, el módulo fiscal de Rentier los categoriza y separa los deducibles de los que no lo son antes de que el borrador llegue.