Rendimiento del capital inmobiliario: cómo calcula Hacienda lo que tributas por tus alquileres
Si alquilas un inmueble en España, Hacienda espera que declares los ingresos como rendimiento del capital inmobiliario en tu declaración de la Renta. No es simplemente "meter la renta cobrada" — hay un esquema de cálculo con gastos deducibles, amortizaciones y reducciones que, bien aplicado, puede reducir considerablemente lo que pagas.
En esta guía te explicamos cómo funciona el cálculo, qué puedes deducir y qué errores debes evitar.
El esquema de cálculo
La AEAT sigue esta fórmula para determinar lo que tributas:
Rendimiento íntegro (rentas cobradas) − Gastos deducibles (Grupo A + Grupo B) − Amortización (inmueble + mobiliario) = Rendimiento neto → Reducción 50-90% si es vivienda habitual del inquilino
El resultado — el rendimiento neto reducido — es lo que se suma a tu base imponible del IRPF y tributa según tu tramo marginal.
Gastos deducibles: Grupo A y Grupo B
La normativa divide los gastos en dos grupos con reglas distintas.
Grupo A: con límite
Incluye los intereses de hipoteca (solo la parte de intereses, nunca el capital) y los gastos de conservación y reparación (pintar, arreglar una tubería, cambiar una caldera rota).
La suma de ambos conceptos no puede superar los ingresos del inmueble en ese ejercicio. Si te pasas, el exceso se compensa en los 4 años siguientes.
Atención: solo los intereses del préstamo son deducibles. El capital que amortizas de la hipoteca no. Esta información aparece separada en el certificado bancario anual.
Grupo B: sin límite
Aquí van los gastos que puedes deducir íntegramente:
- IBI, basuras y tasas municipales
- Comunidad de propietarios (cuotas ordinarias y derramas de conservación)
- Seguros: hogar, impago de alquiler y responsabilidad civil (el seguro de vida no es deducible como capital inmobiliario)
- Suministros a cargo del propietario (agua, luz, gas, internet — solo si los pagas tú)
Amortización: el gasto que más se olvida
La amortización no es un gasto real que pagas, pero Hacienda te permite deducirlo cada año. Es el concepto que más dinero deja sobre la mesa.
Amortización del inmueble (3% anual)
Se calcula sobre el mayor entre el valor catastral de construcción y el coste de adquisición de construcción, excluyendo siempre el valor del suelo.
Ejemplo: si el valor de construcción es 50.000€, puedes deducir 1.500€ cada año (50.000 × 3%).
El valor catastral de construcción aparece en el recibo del IBI, separado del suelo.
Amortización del mobiliario (10% anual)
Si alquilas el inmueble amueblado, puedes amortizar los muebles, enseres e instalaciones cedidos con la vivienda al 10% anual durante un máximo de 10 años, según la tabla simplificada de la Orden 27/03/1998.
Ejemplo: mobiliario valorado en 8.000€ → 800€ de deducción anual durante 10 años.
¿Y las reformas?
Las reparaciones (mantener el inmueble en buen estado) son gasto deducible del Grupo A. Las mejoras (reforma de cocina, nueva terraza, ampliación) no son deducibles directamente — se suman al valor de adquisición y se amortizan al 3% con el inmueble.
Reducciones del rendimiento neto
Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no alquiler de temporada ni vacacional), el rendimiento neto positivo se reduce entre un 50% y un 90% según el caso:
| Reducción | Requisito |
|---|---|
| 90% | Zona tensionada + rebaja >5% sobre contrato anterior |
| 70% | Zona tensionada + inquilino 18-35 años (primer contrato en esa zona) |
| 70% | Alquiler social (a administración pública u ONG) |
| 60% | Vivienda rehabilitada (obras en los 2 años previos) o contratos anteriores al 26/05/2023 |
| 50% | Reducción general (contratos desde 26/05/2023) |
Los alquileres de temporada y vacacionales no tienen derecho a reducción. Los alquileres por habitaciones sí aplican reducción si constituyen la vivienda habitual del inquilino.
3 errores que te cuestan dinero
1. No declarar el alquiler
Hacienda cruza datos con fianzas depositadas, catastro y consumos energéticos. La sanción es del 50-150% de lo no declarado más intereses de demora.
2. No aplicar la amortización
Es el gasto más olvidado porque no implica un pago real. Pero no aplicarlo puede suponer perder más de 1.500€ de deducción al año en un piso medio.
3. Deducir la cuota de hipoteca entera
Solo los intereses son deducibles, no la parte de capital. Mezclarlos puede hacer que Hacienda rechace la deducción y aplique sanción.
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Si todo esto te parece complejo, Rentier lo calcula automáticamente. Introduce tus datos una vez y obtén tu informe fiscal con todos los gastos deducibles, amortizaciones y reducciones aplicadas — listo para tu declaración o para compartir con tu asesor.
