Cómo calcular la rentabilidad real de un alquiler
"¿Cuánto me renta este piso?" Es la pregunta más importante para cualquier inversor inmobiliario, y también la que peor se responde. La mayoría de propietarios conocen su rentabilidad bruta (y a menudo la sobreestiman), pero pocos calculan la rentabilidad real después de todos los gastos.
En este artículo te enseñamos a calcular las métricas financieras que realmente importan, con ejemplos prácticos basados en el mercado español.
Las 4 métricas clave
1. Rentabilidad bruta (Gross Yield)
Es la métrica más simple y la que suelen dar las inmobiliarias. Solo divide los ingresos anuales entre el precio de compra:
Rentabilidad bruta = (Renta anual / Precio de compra) × 100
Ejemplo: Piso comprado por 200.000€, alquilado a 900€/mes
- Renta anual: 900 × 12 = 10.800€
- Rentabilidad bruta: (10.800 / 200.000) × 100 = 5,4%
La rentabilidad bruta es útil para comparar propiedades rápidamente, pero no refleja tu beneficio real.
2. Rentabilidad neta (Net Yield)
Aquí es donde la mayoría de inversores se confunden. La rentabilidad neta descuenta todos los gastos asociados a la propiedad:
Rentabilidad neta = ((Ingresos - Gastos) / Inversión total) × 100
Los gastos a incluir:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
- Comunidad de propietarios
- Seguro del hogar / impago
- Mantenimiento y reparaciones (media anual)
- Gastos de gestión (si usas administrador)
- Periodos de vacío (meses sin inquilino)
- Tasas y basuras
La inversión total incluye:
- Precio de compra
- Impuestos de la compra (ITP ~6-10% según comunidad autónoma, o IVA 10% + AJD en obra nueva)
- Notaría y registro (~1-2%)
- Reforma inicial (si la hubo)
- Mobiliario (si se alquila amueblado)
Ejemplo (continuando con el anterior):
| Concepto | Importe anual |
|---|---|
| Renta cobrada | 10.800€ |
| IBI | -600€ |
| Comunidad | -1.200€ |
| Seguro hogar | -300€ |
| Mantenimiento | -500€ |
| Vacío (1 mes) | -900€ |
| Ingreso neto | 7.300€ |
Inversión total: 200.000 + 20.000 (ITP + gastos) + 15.000 (reforma) = 235.000€
- Rentabilidad neta: (7.300 / 235.000) × 100 = 3,1%
Del 5,4% bruto hemos bajado al 3,1% neto. Esta es la realidad que muchos inversores ignoran.
3. Cashflow mensual
El cashflow es el dinero que realmente entra (o sale) de tu bolsillo cada mes. Es especialmente importante si tienes hipoteca:
Cashflow = Renta mensual - Gastos mensuales - Cuota hipoteca
Ejemplo (con hipoteca de 150.000€ a 25 años, tipo fijo 2,5%):
- Renta mensual: 900€
- Gastos mensuales: (600 + 1.200 + 300 + 500) / 12 ≈ 217€
- Cuota hipoteca: 673€
- Cashflow: 900 - 217 - 673 = 10€/mes
Con hipoteca, este piso apenas genera cashflow positivo. Pero eso no significa que sea mala inversión, porque hay que considerar la amortización del préstamo y la revalorización del inmueble.
4. ROI (Return on Investment)
El ROI mide el retorno sobre el capital propio invertido (no sobre el valor total de la propiedad). Es la métrica más completa porque incluye el efecto del apalancamiento:
ROI = (Beneficio neto anual / Capital propio invertido) × 100
Ejemplo (misma propiedad, con hipoteca):
- Capital propio: 235.000 - 150.000 (hipoteca) = 85.000€
- Beneficio neto anual: 7.300€ (antes de hipoteca)
- Intereses hipoteca anuales (año 1): ~3.700€
- Amortización capital (año 1): ~4.376€
- Beneficio después de intereses: 7.300 - 3.700 = 3.600€
- ROI: (3.600 / 85.000) × 100 = 4,2%
El ROI es mayor que la rentabilidad neta gracias al apalancamiento: inviertes menos capital propio y la hipoteca amplifica tu retorno.
Errores comunes al calcular la rentabilidad
Olvidar los gastos de compra
El ITP (8-10%), notaría (~1.000€) y registro (~600€) son parte de tu inversión. Ignorarlos infla artificialmente tu rentabilidad.
No contar los periodos de vacío
Es optimista asumir 12 meses de ocupación al año. En la práctica, entre rotaciones de inquilinos y meses de búsqueda, lo realista es contar con 10,5-11 meses de ocupación al año.
Subestimar el mantenimiento
Calderas que se estropean, tuberías que gotean, electrodomésticos que hay que reponer... Una regla razonable es reservar el 1% del valor de la propiedad al año para mantenimiento.
Ignorar el efecto fiscal
Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF. Dependiendo de tu tramo marginal, Hacienda se puede llevar entre el 19% y el 47% de tu rendimiento neto. La reducción por vivienda habitual (50-90%) ayuda, pero aún así el impacto fiscal es significativo.
Confundir rentabilidad con revalorización
La rentabilidad por alquiler y la plusvalía del inmueble son cosas distintas. Un piso puede tener baja rentabilidad por alquiler pero revalorizarse un 5% anual, o viceversa. Ambas métricas importan, pero miden cosas diferentes.
Benchmark: ¿qué rentabilidad es buena?
En el mercado español actual (2026), estos son los rangos orientativos:
| Métrica | Mala | Aceptable | Buena | Excelente |
|---|---|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | <3% | 3-5% | 5-7% | >7% |
| Rentabilidad neta | <2% | 2-3,5% | 3,5-5% | >5% |
| Cashflow mensual | Negativo | 0-100€ | 100-300€ | >300€ |
Estos rangos varían enormemente por ciudad y zona. Madrid capital ronda el 4-5% de rentabilidad bruta pero con alta revalorización, mientras que ciudades como Valencia o Málaga pueden ofrecer 5-7% de rentabilidad bruta. La media nacional se sitúa en torno al 6,5-7%.
Cómo mejorar la rentabilidad de tu alquiler
- Optimiza gastos: revisa seguros, comunidad y suministros cada año
- Reduce vacíos: busca inquilinos antes de que el actual se vaya
- Actualiza la renta: aplica el IRAV cada año (si el mercado lo permite)
- Deduce correctamente: maximiza las deducciones fiscales legítimas
- Alquiler por habitaciones: puede multiplicar la renta total (si la normativa local lo permite)
- Mejoras selectivas: una cocina nueva o un baño reformado pueden justificar un aumento de renta
¿Quieres conocer la rentabilidad real de tus propiedades? Rentier calcula automáticamente el yield bruto, neto, ROI y cashflow de cada inmueble, actualizados en tiempo real con tus ingresos y gastos reales.
