Guía de la LAU 2026 para propietarios
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el marco legal que regula los alquileres de vivienda y uso distinto en España. Si eres propietario, conocer esta ley no es opcional: es la base sobre la que se construye tu relación con los inquilinos.
En esta guía te resumimos los puntos clave de la LAU tal como aplica en 2026, con especial atención a las novedades introducidas por la Ley de Vivienda.
Aviso: Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal profesional. Consulta siempre con un abogado para tu caso concreto.
Duración del contrato de alquiler
Duración mínima obligatoria
La LAU establece que los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica (empresa).
Esto significa que, aunque el contrato se firme por 1 año, el inquilino tiene derecho a renovaciones anuales hasta alcanzar esos 5 (o 7) años.
Prórroga tácita
Una vez transcurrido el periodo mínimo, si ninguna de las partes notifica su intención de no renovar con 4 meses de antelación (propietario) o 2 meses (inquilino), el contrato se prorroga automáticamente 3 años más, en periodos anuales.
Ejemplo práctico
Si firmas un contrato el 1 de marzo de 2026 por 1 año:
- El inquilino tiene derecho a renovar hasta el 1 de marzo de 2031 (5 años)
- Si no avisas antes del 1 de noviembre de 2030, se prorroga hasta 2034
- Total potencial: hasta 8 años de compromiso
Actualización de la renta
El IRAV para contratos posteriores a la Ley de Vivienda
Para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023), la actualización anual de la renta se vincula al IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE.
El IRAV se calcula como el valor mínimo entre el IPC, el IPC subyacente y sus medias ajustadas, por lo que siempre produce actualizaciones iguales o inferiores al IPC. Los contratos anteriores a esa fecha siguen rigiéndose por el índice pactado entre las partes (habitualmente el IPC).
Cómo aplicar la actualización
- Solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato
- Requiere notificación escrita al inquilino con al menos 1 mes de antelación
- El inquilino debe recibir el certificado del IRAV correspondiente
- Si no notificas, pierdes el derecho a actualizar ese año
La fianza: obligaciones legales
Fianza legal obligatoria
El propietario debe exigir:
- 1 mensualidad de fianza para vivienda habitual
- 2 mensualidades para uso distinto de vivienda (local, oficina)
Esta fianza debe depositarse en el organismo oficial de tu comunidad autónoma (IVIMA en Madrid, INCASOL en Cataluña, etc.) en un plazo de 30 días desde la firma del contrato.
Garantías adicionales
Además de la fianza legal, puedes pedir garantías adicionales (aval bancario, depósito extra, seguro de impago), pero con límites:
- En contratos de 5 años o menos: máximo 2 mensualidades adicionales
- En contratos de más de 5 años: sin límite
Gastos: quién paga qué
Regla general
- Propietario: gastos de la comunidad, IBI, seguros del edificio, reparaciones por desgaste natural
- Inquilino: suministros (agua, luz, gas, internet), pequeñas reparaciones por uso ordinario, tasa de basuras (si así se pacta)
Los gastos de gestión y formalización
Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son siempre a cargo del arrendador cuando este es persona jurídica. Si es persona física, son negociables.
Derecho de tanteo y retracto
Si decides vender la propiedad, el inquilino tiene:
- Derecho de tanteo: debe ser notificado de las condiciones de venta y tiene 30 días para igualar la oferta
- Derecho de retracto: si no fue notificado, puede reclamar la compra en las mismas condiciones durante 30 días desde que conoce la venta
Puedes pactar la renuncia a estos derechos en el contrato, siempre que sea una renuncia expresa.
Novedades de la Ley de Vivienda
Zonas de mercado residencial tensionado
En municipios declarados como "zona tensionada", se aplican reglas adicionales:
- Tope de renta en nuevos contratos: la renta inicial no puede superar la del contrato anterior (con actualización por IRAV)
- Grandes tenedores: definidos como propietarios con 5+ viviendas en zona tensionada (antes eran 10+)
- Recargo del IBI: los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 150% a viviendas vacías
Prórroga extraordinaria
En zonas tensionadas, al finalizar el contrato (incluida la prórroga), el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 3 años en las mismas condiciones, que el propietario solo puede rechazar si necesita la vivienda para uso propio (debidamente justificado).
Obligaciones fiscales del propietario
Declaración de rendimientos
Los ingresos por alquiler deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir:
- Intereses de la hipoteca
- IBI, comunidad, seguros
- Gastos de reparación y conservación
- Amortización del inmueble (3% del valor de construcción)
- Gastos de gestión y asesoría
Reducción por vivienda habitual
Si el alquiler es de vivienda habitual, puedes aplicar una reducción del 50% al 90% sobre el rendimiento neto, dependiendo de si estás en zona tensionada y del porcentaje de rebaja de la renta respecto al contrato anterior.
Consejos prácticos para propietarios
- Redacta contratos completos: no te limites al modelo básico. Incluye cláusulas sobre actualizaciones, gastos, obras, subarrendamiento y resolución
- Deposita la fianza: el incumplimiento puede acarrear sanciones y te impide reclamarla como gasto deducible
- Documenta el estado del inmueble: inventario con fotos al inicio y fin del contrato
- Notifica las actualizaciones por escrito: email con acuse de recibo o burofax
- Lleva un registro de gastos: cada factura deducible cuenta en tu declaración
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