Guía de la LAU 2026 para propietarios
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es el marco legal que regula los alquileres de vivienda y uso distinto en España. Si eres propietario, conocer esta ley no es opcional: es la base sobre la que se construye tu relación con los inquilinos.
En esta guía te resumimos los puntos clave de la LAU tal como aplica en 2026, con especial atención a las novedades introducidas por la Ley de Vivienda.
Aviso: Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento legal profesional. Consulta siempre con un abogado para tu caso concreto.
Actualizado el 17 de octubre de 2026. El Gobierno aprobó el 6 de octubre dos decretos de vivienda que cambian varios puntos de esta guía: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, y el Real Decreto-ley 28/2026, que entra en vigor el 15 de noviembre. Los dos se votan en el Congreso (Diputación Permanente) el 12 de noviembre y pueden decaer. Te explicamos qué revisar en cada contrato en esta guía del nuevo decreto.
Duración del contrato de alquiler
Duración mínima obligatoria
La LAU establece que los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años si el arrendador es persona física, o 7 años si es persona jurídica (empresa).
Esto significa que, aunque el contrato se firme por 1 año, el inquilino tiene derecho a renovaciones anuales hasta alcanzar esos 5 (o 7) años.
Prórroga tácita
Una vez transcurrido el periodo mínimo, si ninguna de las partes notifica su intención de no renovar con 4 meses de antelación (propietario) o 2 meses (inquilino), el contrato se prorroga automáticamente 3 años más, en periodos anuales.
Si el Real Decreto-ley 28/2026 se convalida, desde el 15 de noviembre de 2026 esto cambia para los contratos que venzan a partir de esa fecha: la prórroga pasa a ser de 5 años (7 si el arrendador es empresa), el propietario tiene que avisar con 6 meses y, si no renueva sin una de las causas que prevé la norma, debe indemnizar al inquilino.
Ejemplo práctico
Si firmas un contrato el 1 de marzo de 2026 por 1 año:
- El inquilino tiene derecho a renovar hasta el 1 de marzo de 2031 (5 años)
- Si no avisas antes del 1 de noviembre de 2030, se prorroga hasta 2034
- Total potencial: hasta 8 años de compromiso
Actualización de la renta
El IRAV para contratos posteriores a la Ley de Vivienda
Para contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023), la actualización anual de la renta se vincula al IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE.
El IRAV da subidas más moderadas que el IPC: en septiembre de 2026 fue del 2,54 %, frente a un IPC del 4,9 %. Los contratos anteriores a esa fecha se rigen por el índice pactado entre las partes (habitualmente el IPC).
Con el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de votación, la subida no puede superar el IRAV en ningún contrato, también en los anteriores a 2023. Además, en las actualizaciones que toquen hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida es la que acuerden de nuevo propietario e inquilino en ese momento y, si no llegan a un acuerdo, no puede pasar del 2 %, diga lo que diga el contrato. Si la renta ya supera el índice de referencia, no hay subida.
Cómo aplicar la actualización
- Solo puede aplicarse una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato, y solo si el contrato lo prevé
- Hay que comunicarla al inquilino por escrito, indicando el porcentaje aplicado
- Si el inquilino lo pide, tienes que darle el certificado del INE con el índice
- La renta actualizada se cobra desde el mes siguiente a la comunicación. No se cobra hacia atrás: si avisas tarde, los meses anteriores se quedan con la renta antigua
La fianza: obligaciones legales
Fianza legal obligatoria
El propietario debe exigir:
- 1 mensualidad de fianza para vivienda habitual
- 2 mensualidades para uso distinto de vivienda (local, oficina)
En la mayoría de comunidades, esta fianza debe depositarse en el organismo oficial de tu comunidad autónoma (la Comunidad de Madrid, INCASÒL en Cataluña, etc.), en el plazo que fije cada comunidad desde la firma del contrato. No todas lo exigen: Andalucía suprimió el depósito para los contratos firmados desde el 24 de enero de 2026 (Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía), aunque la fianza se sigue cobrando.
Garantías adicionales
Además de la fianza legal, puedes pedir garantías adicionales (aval bancario, depósito extra, seguro de impago), pero con límites:
- En contratos de 5 años o menos: máximo 2 mensualidades adicionales
- En contratos de más de 5 años: sin límite
Gastos: quién paga qué
Regla general
- Propietario: gastos de la comunidad, IBI, seguros del edificio, reparaciones por desgaste natural
- Inquilino: suministros (agua, luz, gas, internet), pequeñas reparaciones por uso ordinario, tasa de basuras (si así se pacta)
Los gastos de gestión y formalización
Desde la Ley de Vivienda (2023), los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre a cargo del arrendador, sea persona física o empresa. El Real Decreto-ley 29/2026 lo refuerza y añade que tampoco se pueden repercutir al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que él sea el obligado a pagarlos.
Derecho de tanteo y retracto
Si decides vender la propiedad, el inquilino tiene:
- Derecho de tanteo: debe ser notificado de las condiciones de venta y tiene 30 días para igualar la oferta
- Derecho de retracto: si no fue notificado, puede reclamar la compra en las mismas condiciones durante 30 días desde que conoce la venta
Puedes pactar la renuncia a estos derechos en el contrato, siempre que sea una renuncia expresa.
Novedades de la Ley de Vivienda
Zonas de mercado residencial tensionado
En municipios declarados como "zona tensionada", se aplican reglas adicionales:
- Tope de renta en nuevos contratos: la renta inicial no puede superar la del contrato anterior (con actualización por IRAV)
- Grandes tenedores: con carácter general son los propietarios de 10 o más viviendas, pero en zona tensionada la comunidad autónoma puede bajar el umbral a 5
- Recargo del IBI: los ayuntamientos pueden aplicar un recargo de hasta el 150% a viviendas vacías
Prórroga extraordinaria
En zonas tensionadas, al finalizar el contrato (incluida la prórroga), el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta 3 años en las mismas condiciones, que el propietario solo puede rechazar si necesita la vivienda para uso propio (debidamente justificado).
Obligaciones fiscales del propietario
Declaración de rendimientos
Los ingresos por alquiler deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir:
- Intereses de la hipoteca
- IBI, comunidad, seguros
- Gastos de reparación y conservación
- Amortización del inmueble (3% del valor de construcción)
- Gastos de gestión y asesoría
Reducción por vivienda habitual
Si el alquiler es de vivienda habitual, puedes aplicar una reducción del 50% al 90% sobre el rendimiento neto, dependiendo de si estás en zona tensionada y del porcentaje de rebaja de la renta respecto al contrato anterior. Los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen la reducción del 60 %.
El Real Decreto-ley 29/2026 cambia esta escala para los contratos que se firmen a partir del 2 de diciembre de 2026, si se convalida. Los firmados hasta el 1 de diciembre conservan la reducción que tenían.
Consejos prácticos para propietarios
- Redacta contratos completos: no te limites al modelo básico. Incluye cláusulas sobre actualizaciones, gastos, obras, subarrendamiento y resolución
- Deposita la fianza: el incumplimiento puede acarrear sanciones y te impide reclamarla como gasto deducible
- Documenta el estado del inmueble: inventario con fotos al inicio y fin del contrato
- Notifica las actualizaciones por escrito: email con acuse de recibo o burofax
- Lleva un registro de gastos: cada factura deducible cuenta en tu declaración
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