Nuevo decreto de vivienda de octubre de 2026: qué revisar en cada contrato

Dos decretos-ley de vivienda publicados en el BOE el 7 de octubre cambian la Ley de Arrendamientos Urbanos, y solo uno rige hoy. El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre; el Real Decreto-ley 28/2026 entra el 15 de noviembre. Antes, el 12 de noviembre, se votan los dos, y cualquiera puede caer.

Si tienes pisos alquilados, lo útil antes de la votación es tener localizados, contrato a contrato, el vencimiento, la fecha de la próxima subida, los gastos que repercutes y, si alquilas por temporada, si lo es de verdad.

Revisado el 17 de octubre de 2026. Lo actualizaremos el 13 de noviembre con el resultado de la votación.

Qué obliga ya y qué se juega el 12 de noviembre

Un real decreto-ley obliga desde que entra en vigor aunque no esté convalidado; si no se convalida, queda derogado. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, vota la Diputación Permanente.

Hay precedente reciente: los RDL 26/2026 y 27/2026 cayeron el 2 de octubre por no convalidarse. La prensa apunta a que esta vez uno saldría adelante y el de la prórroga de alquileres podría decaer por empate, aunque sin precisar de cuál de los dos números habla. Es una previsión, no un resultado.

Todo lo de esta tabla depende de esa votación:

Contratos que vencen antes de 2029 y lo que cambiaría el 15 de noviembre

La prórroga extraordinaria del RDL 29/2026 vale para contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre cuya prórroga, obligatoria o tácita, termine antes del 31 de diciembre de 2028. La pide el inquilino, por años y hasta dos más, si está al corriente de pago y lo ha estado durante los ocho meses anteriores.

Tu margen para negarte es estrecho: la norma obliga a aceptarla salvo que hayáis pactado otros términos. No procede si ya hay un contrato nuevo firmado, si comunicas que necesitas la vivienda para ti o un familiar con causa real y acreditada, o si acordáis renovar con una renta al menos un 5% inferior.

Si el RDL 28/2026 supera la votación, desde el 15 de noviembre cambiaría casi todo. Cumplido el mínimo legal, el contrato se prorrogaría por periodos de 5 años (7 si eres persona jurídica). Tu preaviso para no renovar pasaría de 4 a 6 meses, y no renovar costaría una indemnización: la mayor entre 12 mensualidades y una por año de residencia.

Habría excepciones. Entre ellas: necesitar la vivienda para ti o para familiares, siendo persona física (si no la ocupas en 3 meses, pagas igual); que el inquilino no la habite más de 6 de los últimos 12 meses, o que rechace tu oferta de un contrato nuevo de 5 años (7) con la renta ajustada a la ley.

Con un piso de 1.000€/mes y seis años de residencia, la indemnización sería de 12.000€: doce mensualidades pesan más que seis. Ese cálculo toma la renta como base; la norma usaría antes, si existe, el valor superior del índice de referencia de la vivienda.

Los dos decretos encajan: cuando procediera la prórroga de 5 años, la extraordinaria del RDL 29 dejaría de aplicarse. En zonas tensionadas, el RDL 28 añadiría prórrogas anuales de hasta 3 años, de aceptación obligatoria salvo excepciones (el resto de reglas, en la guía de zonas tensionadas).

Si ya enviaste un preaviso de no renovar, guarda la prueba de la fecha. Los enviados antes de que se publicara el decreto conservarían su eficacia, y si el 15 de noviembre faltan menos de 6 meses para el vencimiento, bastarían 4 meses.

Subida, gastos y temporada: lo que ya rige

Para actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no hay subida. En los demás casos, la subida es la que acuerdes con el inquilino en ese momento y, sin ese nuevo acuerdo, como máximo un 2%. La cláusula del contrato no cuenta como ese acuerdo: si dice IPC (4,9% en septiembre) y el inquilino no acepta otra cosa, el tope es el 2%. Para el resto de reglas de actualización y de la LAU, tienes la guía de la LAU.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato ya no pueden repercutirse al inquilino. Tampoco los tributos asociados a la vivienda, salvo que el obligado tributario sea él. Si un contrato anterior al 8 de octubre los incluye, en el texto que hemos leído no aparece una regla transitoria específica: que lo revise un abogado antes del próximo recibo.

El contrato de temporada exige una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino, más de 31 días y, en general, no más de 12 meses. Si supera los 12 meses sin justificar, o se encadenan más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se convierte en vivienda habitual desde el primero. Por habitaciones, la suma de las rentas simultáneas no puede superar la del piso completo.

La revisión de cada contrato cabe en cinco líneas:

• Vencimiento: fecha y tipo de prórroga, frente al 15/11/2026 y al 31/12/2028.
• Próxima actualización: fecha, índice de referencia y acuerdo escrito si pasas del 2%.
• Gastos: cláusulas que trasladen al inquilino gestión, formalización o tributos.
• Temporada: causa documentada y número de contratos encadenados.
• Preavisos enviados: prueba de la fecha.

Antes del 12 de noviembre

Hasta entonces, la incertidumbre es el dato. El 12 y el 15 de noviembre llegarán antes de que muchos propietarios abran sus contratos. Quien tenga a mano sus vencimientos y revisiones de renta decidirá con calma.

Quien no, reaccionará.

Si llevas los contratos en una hoja de cálculo, Rentier guarda cada uno con su fecha de firma, su fecha de fin y su renta, te avisa antes de cada vencimiento y lleva la cuenta de lo que cobras cada mes.