Inquilino no paga: qué hacer en los primeros 30 días y cuánto tarda de verdad un desahucio

Mucha gente cree que, cuando el inquilino no paga, en un mes tiene el piso de vuelta. Un desahucio por impago se cuenta en meses, y cuántos depende sobre todo del juzgado que te toque y de si el inquilino acredita vulnerabilidad. Eso no lo controlas. Lo que pasa antes de la demanda, sí.

Los primeros treinta días después del recibo impagado deciden dos cosas: si el inquilino podrá frenar el desahucio pagando a última hora y si tu demanda pasa el primer filtro del juzgado.

Del día 1 al 30: qué hacer en cada tramo

Primero descarta el error: un recibo devuelto, un cambio de cuenta o una transferencia programada para otro día. Si no es eso, cada paso tiene que dejar rastro escrito, porque lo que mandes ahora es la prueba de después.

El calendario importa porque la deuda no espera. Con una renta de 900€, si el burofax sale a final del primer mes y esperas los treinta días del requerimiento, al presentar la demanda lo normal es que ya se deban tres mensualidades: 2.700€. La fianza legal, una mensualidad, cubre un tercio.

El burofax que le quita al inquilino la salida de pagar

En un desahucio por impago, el inquilino suele tener una salida: pagar todo lo que debe y quedarse. Se llama enervar. El art. 22.4 LEC se la cierra en dos casos: si ya enervó una vez antes (salvo que el cobro fallara por culpa tuya) o si tú lo requeriste bien:

Si le requieres el pago por un medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a presentar la demanda, y al presentarla sigue sin pagar, el inquilino ya no puede enervar.

Un requerimiento fehaciente es aquel del que puedes probar qué decía y que llegó. El burofax con acuse de recibo y certificación de texto lo cumple, igual que una notificación notarial. Un WhatsApp o un correo dejan rastro, pero si el inquilino niega haberlos recibido, esa discusión la pagas tú. Ante la duda, cuenta los treinta días desde que lo recibe, no desde que lo envías.

Negociar antes de demandar: una oferta dentro del burofax

Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga a acreditar en la demanda que intentaste negociar (art. 403.2 LEC), y los tribunales no aplican un criterio único sobre qué basta. La Audiencia Provincial de Barcelona exige, además del requerimiento de pago, ofrecer acudir a un medio adecuado de solución de controversias, como una mediación; los jueces de Salamanca consideran suficiente el requerimiento. Lo prudente es cubrir los dos criterios en el mismo burofax: reclama el importe y ofrece por escrito algo concreto, como un plan de pagos con cuotas y fechas o una reunión con día y hora.

Que lo revise un abogado antes de enviarlo: lo que lees aquí es información general, no un dictamen sobre tu caso.

Lo que te hace perder aunque tengas toda la razón

Hasta el lanzamiento, la vivienda sigue siendo el domicilio del inquilino, pague o no, y solo el juzgado puede sacarlo de ella. Los atajos pueden dar lugar a responsabilidad civil y, según el caso, penal, y le dan al inquilino un argumento que antes no tenía. Descarta estos cuatro:

• Cambiar la cerradura o impedirle entrar.
• Cortar la luz, el agua o el gas, aunque los contratos estén a tu nombre.
• Entrar sin su permiso o sacar sus cosas.
• Aceptar pagos parciales o prometer un aplazamiento solo de palabra.

Los tres primeros convierten un pleito sobre una deuda en uno donde el que da explicaciones eres tú. El cuarto no tiene nada de ilegal, pero enturbia la prueba: si cobras 300€ de una deuda de 1.800€ y no dejas por escrito a qué mes los aplicas y que mantienes la reclamación del resto, el inquilino puede alegar que habíais pactado otra cosa.

Cuánto tarda de verdad, y qué cambia con el decreto de octubre

Presentada la demanda, el juzgado, si la admite, requiere al inquilino para que pague, deje la vivienda o se oponga. Si no hace nada, se pasa al lanzamiento sin vista; si se opone, antes hay vista y sentencia. Ninguna fase tiene una duración garantizada: depende de lo saturado que esté tu juzgado, y entre unos y otros la diferencia puede ser de meses.

Imagina, por poner una cifra, que en tu juzgado pasan cinco meses entre la demanda y el lanzamiento. A las tres mensualidades que ya se debían se suman otras cinco: 7.200€ sobre una renta de 900€, sin contar abogado y procurador. Es el hueco que intentan tapar el seguro de impago y el aval bancario.

Si el inquilino acredita vulnerabilidad

El RDL 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre, prevé para inquilinos que acrediten vulnerabilidad económica una enervación extraordinaria, posible aunque hayas hecho el requerimiento. La Administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa habitacional o pagar o consignar la deuda; si no lo hace, se subroga en ella (la asume) y no procede el lanzamiento. El decreto también permite suspender, con límites, lanzamientos de personas vulnerables. Si el inquilino lo acredita, cuenta con que el proceso se alargue.

Revisado el 17 de octubre de 2026. El decreto ya se aplica, pero está pendiente de convalidación: la Diputación Permanente del Congreso prevé votarlo el 12 de noviembre y, si no lo convalida, queda derogado. Actualizaremos este apartado tras la votación.

La prueba se reúne antes de que exista la demanda

Tu abogado te pedirá lo mismo que el juez: la fecha de cada recibo impagado, los importes, copia de lo que enviaste y prueba de que llegó. Reconstruirlo meses después es caro y a veces imposible.

Por eso el desahucio no empieza cuando pisas el juzgado. Empieza la mañana en que miras la cuenta y el ingreso no está.

Rentier registra cada cobro con su fecha y te avisa el día que uno no llega: justo el historial que luego te pedirá el abogado.