Cómo subir el alquiler en 2026: qué índice aplica, cuándo avisar y la carta al inquilino
La subida de alquiler que no comunicas a tiempo no se cobra después. La ley solo la hace exigible desde el mes siguiente a aquel en que el inquilino la recibe por escrito, y los meses anteriores se quedan con la renta antigua.
Además, desde el 8 de octubre un real decreto-ley cambia cuánto se puede subir el alquiler: convierte el IRAV en techo para todos los contratos y, hasta finales de 2027, limita la subida al 2 % si el inquilino no acepta otra cosa. Se vota el 12 de noviembre, y un tope parecido ya decayó una vez este año. Si tu contrato cumple años pronto, te interesa separar lo firme de lo que puede cambiar en un mes.
Revisado el 17 de octubre de 2026. Actualizaremos el texto tras la votación del 12 de noviembre.
Primero mira tu cláusula: IRAV, IPC o nada
La renta solo se actualiza en los términos pactados en el contrato. Si no hay cláusula de actualización, se queda como está, aunque los precios se disparen. El primer paso no es buscar el índice del mes, sino abrir el contrato.
Lo que encuentres ahí ya no lo es todo. El artículo 18.1 de la LAU, reescrito por ese decreto, dice que la subida nunca puede superar la variación del IRAV, el índice que publica el INE cada mes para actualizar alquileres de vivienda. Vale también para los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, que suelen remitir al IPC: si el tuyo dice IPC, aplicas el IPC, pero sin pasar del IRAV.
| Qué dice tu contrato | Qué aplicas | Dónde lo compruebas | ¿Depende del 12/11? |
|---|---|---|---|
| Nada sobre actualizar la renta | Nada: la renta no sube | Tu contrato | No |
| Actualizar según el IRAV | El IRAV | INE, IRAV del mes | No |
| Actualizar según el IPC u otro índice | El índice pactado, sin superar el IRAV | INE, los dos índices | Sí, el techo del IRAV |
| Actualizar, sin decir con qué índice | El último IRAV publicado en la fecha de actualización | INE, IRAV del mes | Sí |
Y por encima de todas, hasta el 31 de diciembre de 2027, manda otro límite: si el inquilino no acepta otra cosa, la subida no pasa del 2 %.
Cuándo se puede pedir y cómo comunicarlo
La actualización toca una vez al año, en la fecha en que se cumple cada anualidad del contrato. No en enero ni cuando sale el dato del IPC: en el aniversario.
Para cobrarla tienes que comunicarla por escrito, con el porcentaje aplicado y, si el inquilino lo pide, la certificación del INE. La renta nueva se paga desde el mes siguiente a aquel en que el inquilino recibe la comunicación. Dicho de otro modo: la subida no es retroactiva. La ley admite incluso que el aviso vaya como nota en el recibo de la mensualidad anterior, siempre que lleve el porcentaje.
Con un aniversario el 1 de noviembre, si la carta llega el 28 de octubre, noviembre ya se paga con la renta nueva. Si llega el 3 de noviembre, la nueva empieza en diciembre y noviembre se cobra a la antigua. Para ese aniversario, y si tu cláusula toma el último índice publicado en la fecha de actualización, escribe en la segunda quincena de octubre: la carta llega a tiempo y ya tienes los índices de septiembre, que el INE publicó el 14 de octubre. Si la cláusula fija otro mes de referencia, manda la cláusula.
El medio importa porque, si hay discusión, tendrás que probar cuándo llegó. Sirve cualquier comunicación escrita de la que puedas demostrar la recepción; si prevés conflicto, mejor burofax con certificación de contenido. Guarda el justificante.
Una plantilla que puedes adaptar:
Asunto: actualización anual de la renta de [dirección de la vivienda]
[Lugar y fecha]
Le comunico que el [fecha] se cumple una nueva anualidad del contrato de arrendamiento firmado el [fecha del contrato]. Conforme a su cláusula [número], la renta se actualiza según [índice pactado], con el límite legal vigente.
- Índice aplicado: [IRAV / IPC] de [mes y año], publicado por el INE.
- Porcentaje aplicado: [X,XX %].
- Renta actual: [importe] € al mes. Renta actualizada: [importe] € al mes.
- Se aplicará desde la mensualidad de [mes y año].
Si lo solicita, le enviaré la certificación del INE.
[Nombre, DNI y firma del arrendador]
El tope del 2 %: qué está en vigor y qué se vota el 12/11
La disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026 limita las actualizaciones anuales que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. Si la renta supera el límite del sistema de índices de referencia, no hay subida. En los demás casos, la subida será la que resulte de un «nuevo pacto» entre las partes y, sin él, no podrá superar el 2 %. Ese pacto es un acuerdo nuevo, no la cláusula del contrato: aunque el tuyo diga IPC o IRAV, si el inquilino no acepta otra cosa, el máximo es el 2 %, seas pequeño o gran tenedor.
Con una renta de 1.000 €, cláusula de IPC y aniversario el 1 de noviembre, los datos del INE de septiembre de 2026 dan esto: el IPC (4,9 %) la llevaría a 1.049 €, pero según el nuevo art. 18.1 la subida no puede superar el IRAV en ningún caso, y el IRAV (2,54 %) corta en 1.025,40 €, y eso solo con un nuevo pacto. Sin él, el 2 % la deja en 1.020 €: 20 € más al mes, 240 € al año.
Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero queda derogado si no se convalida; este lo vota la Diputación Permanente, previsiblemente el 12 de noviembre. El RDL 28/2026, el de la prórroga de los contratos, es otro asunto y no cambia estas reglas de subida.
Cómo queda hoy:
- Firme: carta por escrito, en el aniversario y sin efecto retroactivo.
- En vigor, pero pendiente del 12/11: el techo del IRAV para todos los contratos y el 2 % salvo nuevo pacto.
- Por aclarar: qué pasa con una subida ya comunicada si el decreto decae. Guarda la carta y el justificante.
Si tu contrato tiene cláusulas atípicas, consulta con un abogado o un gestor antes de enviar nada.
Cómo se pierden meses de renta
El error más caro es olvidar el aniversario. Cada mes sin carta se cobra a la renta antigua y no se recupera: con la subida de 20 € del ejemplo, avisar tres meses tarde son 60 € que no vuelven.
Tampoco funciona subir el recibo y avisar después: hasta el mes siguiente a la comunicación, el inquilino solo debe la renta antigua.
En la carta, un índice de un mes que no toca, o un porcentaje que no cuadra con el del INE, le da al inquilino motivos para discutirla. Copiar la del año pasado con el IPC es hoy pedir de más: sin nuevo pacto, el techo es el 2 %.
Y si el aniversario cae después del 12 de noviembre, mira cómo quedó la votación antes de mandar la carta. Apunta hoy la fecha de cada contrato.
Un porcentaje mal calculado se arregla con otra carta. El mes que pasó sin aviso, no.
Si no quieres llevar esas fechas de cabeza, Rentier guarda cada contrato con su fecha de firma y su renta, te avisa antes de cada vencimiento y lleva la cuenta de lo que cobras cada mes.
